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起底特朗普背后最大财团:巨额资产是怎么来的?

发布时间:2019-07-04 15:52 来源:未知 编辑:admin

  特朗普当选美国总统,让一位纵横中国的美国地产大佬—— Thomas Barrack浮出水面。

  作为柯罗尼资本(Colony Capital)创始人,这位大佬与特朗普一样,出身地产行业。 他不仅负责特朗普竞选团队的筹款,也是特朗普竞选背后的最大金主。而如今, Thomas Barrack也成为美国财政部长的热门人选。

  柯罗尼资本于1991年左右创办,目前管理着超过600亿美元的资产,是美国地产不良资产大玩家。旗下企业包括法国的家乐福集团和雅高酒店集团,以及美国第一共和银行、费尔蒙-莱佛士酒店集团、米拉麦克斯影业公司等,是目前全球规模最大的房地产私募基金之一。

  柯罗尼资本从成立之初就对地产行业的不良资产情有独钟,创始人Thomas J. Barrack的“第一桶金”就来自于1991年对金融机构Resolution Trust Corporation的不良资产的收购,并由此成立了柯罗尼资本公司。

  此后,柯罗尼一直专注于对不良资产的周期性套利,到1995年公司已经从地产相关的不良资产上获利27亿美元。

  2008年金融海啸的到来使公司再次看到了不良资产的套利良机,并发起了地产专项不良债务基金CDCF,募集资金8.85亿美元,成为这一时期(2006-2008年成立)私募地产基金中收益最高的一只——截至2011年3月底CDCF的投资资产已升值32%,净内部回报率(IRR)达到38%。

  柯罗尼资本为什么能够从不良资产投资中获取丰厚收益?秘诀只有一个,就是足够低的收购价。

  金融危机期间,公司不良贷款的收购价平均只相当于面值的三成,因此,尽管危机期间这些贷款的抵押物价值贬损了30%-40%,但以收购价计算的真实抵押率仍不到五成,从而给债务重组留出了充足的谈判空间。

  实际上,在整个金融危机期间,柯罗尼资本共从美国联邦储蓄保险公司(FDIC)处收购了9个贷款包,总面值55亿美元,总收购成本26亿美元,收购价平均相当于面值的47%。

  FDIC为其中8个贷款包提供了相当于收购价50%的零息贷款,这些贷款都已经在2014年3月提前偿还。其中,相当于面值68%的贷款已完成债务重组,重组后贷款的价值平均相当于收购成本的1.4倍。

  在正常贷款中,土地贷款的收购折扣依然是最大的,平均的收购价仅为面值的43%,以收购成本计算的预期收益率达到13.3%。其次是住宅抵押贷款,平均的收购价也仅为面值的46%,以收购成本计算的预期收益率为10.1%。

  与之相对,写字楼、零售物业、出租公寓、工业地产等商业地产抵押贷款,由于标的资产在债务违约时仍可以产生相对稳定的租金收益,且债务重组时的谈判对象以机构为主,重组过程相对简单,所以,价格折扣略小,但一般也都可以获得八折或更低的折扣。

  上述投资资产为柯罗尼资本贡献了丰厚的收益,且绝大部分收益都来源于纯投资收益,而非财务杠杆收益,这也是柯罗尼资本与多数奉行高杠杆策略的私募地产基金的主要区别,即“低杠杆下的低价收购策略”。

  柯罗尼资本旗下基金过去几年的高收益主要来自金融危机期间的低价收购。2007年以来,美国的不动产市场确实遭遇了严重冲击,资产价格平均下降了三四成,许多贷款的抵押率上升到100%以上,很多银行的资本充足率告急。为了快速满足监管机构对资本充足率的要求并恢复投资人、存款人和交易对手的信心,银行等金融机构被迫大量抛售高风险资产。

  这就给柯罗尼资本等公司创造了一个绝佳的投资机会,由于当时风险资产的平均收购成本仅相当于面值的五成,不良贷款的收购成本更低至三成,所以,即使在危机期间,抵押物的价值也要显著高于不良贷款的收购成本,从而使得柯罗尼等公司可以从低价收购中获取丰厚的投资收益。

  但为什么传统金融机构要以如此低的折扣价大量抛售贷款资产呢?这是因为,金融危机期间,银行、保险等传统金融机构受到监管政策对资本充足率要求的约束,陷入一个集体的“去杠杆化”过程,从而被迫大量抛售风险资产,尤其是盯市制度(Mark-to-Market)下的证券化资产,市值的降低和评级的下调会触发融资安排中的回购条款,由此导致的连锁反应引发了金融机构的流动性危机。

  其实,即使是那些相对传统的抵押贷款,由于标的物价值的贬损、抵押率的快速上升,也会触发贷款协议中的保证金催缴(Margin Call)条款,而被要求补充抵押物,而在借款人抵押物不足的情况下,急于去杠杆的银行根本没有时间和能力去针对每一笔贷款进行展期和债务重组的谈判,于是,风险资产的转让成为最快速和最有效的去杠杆方式。

  而在这个过程中,那些低杠杆运营的私募基金就成为最大的买家——分析师预计在欧美的去杠杆化进程中有上万亿美元的资产需要依赖于私募基金的投资支持.这是因为以不良资产投资策略为主的私募基金的杠杆率/负债率通常较低,且不受资本充足率的监管约束,相应的,其资金期限更长,能够从市场的复苏中获利。

  总之,低杠杆使柯罗尼资本敢于在危机中逆市收购不良资产,而由此获取的低折扣价是其获取高收益的主要来源。

  柯罗尼资本自身的负债率很低,但它所投资的目标资产却大多是高风险的,且以债权资产为主。 不过,其实在不良资产投资领域,股权投资和债权投资之间并没有严格的界限。很多时候,投资于不良贷款就是为了在破产清算中以低价获取标的资产的所有权,而不良贷款的投资收益也主要来自于债务重组后的贷款升值部分。所以,股债联合的方式也是柯罗尼资本在危机后期的一项重要投资策略。

  2012年,随着美国市场的复苏,商业地产领域的不良贷款收购机会在减少,柯罗尼资本开始拓展住宅市场的不良资产投资。

  柯罗尼资本旗下基金以“股+债”的方式参与到一些危机后期的并购或新建投资中。如2013年8月,柯罗尼资本投资1.27亿美元于一个出租公寓物业组合的优先股部分,该物业组合共有7600套出租公寓,作为优先股投资人,柯罗尼资本享有每年12%的股息和30%的利润分享权。

  2013年以后,美国市场不良贷款的收购机会大幅减少,美国联邦储蓄保险公司也不再为不良贷款的收购者提供零息贷款。

  2014年,柯罗尼资本不良贷款的收购成本已上升到面值的70%以上,正常贷款的收购价则接近甚至高于面值。为此,公司增加了在独栋住宅和商业地产领域的直接股权投资比重。

  收益率的下降迫使公司使用更高的财务杠杆。当然,由于投资组合中正常贷款和股权投资的比例大幅上升,标的资产本身的风险在降低,所以,公司也确实有能力使用更高的财务杠杆。

  结果,随着美国市场的复苏,不良资产的投资机会在减少,公司管理的资本规模也在下降:从2007-2010年,柯罗尼旗下私募基金管理的资本额以每年10亿美元以上的速度增长,到2010年达到峰值112亿美元。

  但此后随着经济的复苏,公司的管理资本规模却在逐年萎缩,到2013年已减少到75亿美元,2014年恢复到90亿美元。相应的,柯罗尼资本在2015年出炉的排名从上年的第4位滑落至第7位。

  本文作者杜丽虹,就职于证券时报周刊。文章为作者独立观点,不代表JIC投资观察立场。

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